Acheter un terrain ou une propriété agricole: ce que vous devez savoir

Cultiver la terre et vivre auprès de quelques animaux de ferme est un rêve que vous chérissez depuis de nombreuses années? Petite fermette, maison de campagne ou terrain agricole : votre projet pourrait bientôt se concrétiser avec l’achat d’une propriété agricole! Parcourez cet article pour découvrir les éléments importants à considérer avant d’acheter un bien immobilier en zone rurale.

1. Le zonage du bien immobilier convoité

Avant de procéder à toute transaction immobilière en campagne, pensez à vérifier le zonage du bien convoité, incluant les terrains boisés[1], car les apparences peuvent parfois être trompeuses! Cette responsabilité revient généralement à l’acheteur, puisque dans certains cas, le vendeur ne connaît pas le zonage dans lequel se trouve sa propriété[2].

Les vérifications nécessaires peuvent être effectuées auprès de la Commission de la protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ), de même que la MRC ou la municipalité où se trouve le bien immobilier. Dans le cas où le terrain serait zoné agricole à la fois par le gouvernement du Québec et par la municipalité dans laquelle il se trouve, vous ne pourrez malheureusement pas y construire votre propriété[3].

Votre bien immobilier est doublement zoné par le gouvernement du Québec et la municipalité où il est situé? Certaines exceptions pourraient vous permettre de concrétiser votre rêve : les droits acquis. Ceux-ci reconnaissent l’existence d’une construction ou d’une utilisation précédant l’entrée en vigueur de la Loi sur l’acquisition de terres agricoles par des non-résidents (LATANR) en permettant aux propriétaires de conserver leur droit d’utilisation, malgré la règlementation actuelle, et sont généralement transférables au nouveau propriétaire lors de la vente[4].

2. La Loi sur la protection du territoire agricole

Les terrains en zone agricole représentent environ 2 % de la superficie totale du Québec[5]. Afin de les préserver, au profit de zones résidentielles et commerciales, ceux-ci sont protégés par la Loi sur la protection du territoire agricole et sont soumis à des règlements spécifiques.

Ainsi, si vous souhaitez acquérir un terrain agricole pour y construire votre future propriété, vous devrez obtenir une autorisation de la CPTAQ et être résident du Québec[6]. Par ailleurs, nous ne pourrez utiliser votre propriété pour des fins autres que l’agriculture ou transformer tout bâtiment en résidence ou en commerce.

3. Les caractéristiques à considérer

Voici les éléments à prendre en considération lors de l’achat d’un terrain ou d’une propriété agricole[7] :

• L’année de construction de la maison (pour vérifier les droits acquis)
• La superficie du terrain
• Les règlements de zonage
• La conformité de la fosse septique et du champ d’épuration
• La qualité de l’eau et des puits
• Le type et la qualité du sol
• Le type d’exploitation agricole
• La présence de sentiers de motoneige ou de VTT

En cas de doute, n’hésitez pas à faire appel à un courtier immobilier spécialisé dans le domaine agricole. Celui-ci vous évitera de commettre les erreurs les plus communes et vous informera du juste prix à payer.

4. L’achat d’une exploitation agricole

Contrairement à l’achat d’une propriété agricole, une exploitation agricole comprend l’acquisition d’une entreprise destinée à la production ou à la commercialisation de produits agricoles ou d’élevage[8]. Pour éviter les mauvaises surprises lors de l’achat, il importe de connaître la santé financière de l’exploitation, la qualité de l’équipement et la rentabilité de la terre[9].

Cela étant dit, le processus d’approbation hypothécaire d’un tel projet pourra être plus complexe que celui d’une propriété en zone résidentielle, incluant[10] :

• L’obtention d’un certificat démontrant que l’eau est propre à la consommation humaine.
• L’obtention d’un certificat démontrant la conformité de la fosse septique et attestant qu’elle ne risque pas de contaminer le sol et l’eau.
• L’obtention d’un document précisant le débit et la potabilité du puits.

Votre institution financière pourrait aussi exiger une mise de fonds minimale de 25 % en raison du niveau de risque plus élevé et ne couvrir qu’une partie de l’achat[11]. Certains prêts et subventions pourraient toutefois vous donner le coup de pouce nécessaire pour acheter la propriété, tels que :

• Le Programme de la Loi canadienne sur les prêts agricoles (LCPA)
• Le Fonds d’investissement pour la relève agricole (FIRA)

Dans certaines situations, les terres et les bâtiments agricoles d’un tel type de bien pourront être exonérés des droits de mutation – mieux connus sous le terme « taxe de bienvenue » – excluant toutefois la résidence de l’agriculteur[12].

5. Les avantages d’une propriété rurale

En plus de vous procurer une tranquillité inégalée, une propriété agricole présente de nombreux avantages, comme un milieu de vie sain et paisible, un vaste terrain situé en nature et la proximité avec les animaux.

Bien entendu, ce mode de vie n’est pas adapté à tous. Par contre, il est idéal pour les entrepreneurs, les travailleurs manuels, les gens qui cherchent la tranquillité et les familles qui souhaitent profiter d’un mode de vie différent.

En somme, l’achat d’un terrain ou d’une propriété agricole comporte de nombreuses particularités. Pour y voir plus clair, demandez l’aide d’un courtier immobilier spécialisé dans les transactions agricoles qui vous accompagnera dans chacune des étapes de votre projet.